Odpoved najema stanovanja

Odpoved najemne pogodbe s strani najemodajalca

Najemno pogodbo lahko prekineta obe stranki. Lastnik stanovanja lahko odpove najemno pogodbo iz krivdnih razlogov, ki so našteti v 103. členu Stanovanjskega zakona, ali pa iz drugih razlogov, ki so predvideni v najemni pogodbi. V primeru, da najemodajalec odpove pogodbo iz drugih razlogov, mora najemniku zagotoviti drugo primerno stanovanje. Odpovedna doba ne sme biti krajša od 90 dni. Če najemnik ne izprazni stanovanja v roku, lahko lastnik sproži tožbo za izpraznitev stanovanja na sodišču. Po spremembah zakonodaje, ko sodišče odloči, da mora najemnik izprazniti stanovanje, se odpovedni rok skrajša in znaša od 30 do 60 dni.

Odpoved najemne pogodbe s strani najemnika

Najemnik ima pravico odpovedati najemno pogodbo kadarkoli, brez navajanja razlogov, vendar mora o tem obvestiti lastnika v pisni obliki. Predčasna odpoved najemne pogodbe, bodisi za določen bodisi za nedoločen čas, je možna z odpovednim rokom 90 dni, če stranki nista dogovorili drugače.

V primeru smrti najemnika je lastnik dolžan skleniti novo najemno pogodbo z zakoncem, zunajzakonskim partnerjem ali enim od ožjih družinskih članov, če je ta v času smrti najemnika dejansko prebival v stanovanju, imel prijavljeno stalno prebivališče in je bil naveden v najemni pogodbi. Po razvezi zakonske zveze pa se prejšnja zakonca lahko sporazumeta, da eden izmed njiju ostane najemnik, drugi pa se izseli.

Sprememba lastnika stanovanja ne vpliva na obstoječe najemne pogodbe, saj vsak nov lastnik vstopi v pravni položaj prejšnjega najemodajalca.

Odpoved najemne pogodbe – Stanovanjski zakon

Pri najemnem razmerju, katerega predmet je stanovanje, tako Stanovanjski zakon kot Obligacijski zakonik ter sodna praksa ne omogočajo, da bi najemno razmerje za določen čas prešlo v najemno razmerje za nedoločen čas zgolj na podlagi ustnega dogovora, še manj pa na osnovi molčečnih dogovorov. Prav tako ne pride v poštev uporaba 615. člena Obligacijskega zakonika, ki govori o molče obnovljenem zakupu, saj Stanovanjski zakon velja kot specialni zakon v razmerju do Obligacijskega zakonika. Če oseba, ki ni podaljšala najemne pogodbe za določen čas, še naprej uporablja stanovanje, to počne nezakonito.

Molče obnovljen zakup oz. najem – Obligacijski zakonik

Po 615. členu Obligacijskega zakonika pa najemno razmerje za določen čas preide v najemno razmerje za nedoločen čas, kadar najemnik po izteku pogodbe še naprej uporablja stanovanje in redno plačuje najemnino ter druge stroške, lastnik pa temu ne nasprotuje. V tem primeru se šteje, da je najemnina prešla v najemno razmerje za nedoločen čas, kar pomeni, da gre za molče obnovljen zakup.