Najemna pogodba

Najemne pogodbe se lahko sklenejo za nepremičnine in premičnine, pri čemer so najpogostejše najemne pogodbe za stanovanja. Stanovanjski zakon kot specialni zakon glede na Obligacijski zakonik se uporablja pri stanovanjskih najemnih pogodbah.

Najemna pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki, bodisi za določen bodisi za nedoločen čas. Stanovanjski zakon v 91. členu natančno opredeljuje obvezne sestavine stanovanjskih najemnih pogodb. Poleg teh stranki običajno vključita tudi varščino, ki ob morebitni izselitvi najemnika zagotavlja dodatno varstvo lastniku v primeru potrebne vzpostavitve stanovanja v prvotno stanje zaradi povzročene škode. V primeru povečanja števila oseb v stanovanju, ki jih mora najemnik preživljati, mora lastnik na zahtevo najemnika skleniti aneks k najemni pogodbi.

Obveznosti strank pri najemni pogodbi

Lastnik stanovanja je dolžan izročiti stanovanje v stanju, ki najemniku omogoča normalno uporabo, ter skrbeti za vzdrževanje stanovanja, ki ni posledica redne rabe, in najemniku zagotoviti normalno uporabo stanovanja. Prav tako mora vzdrževati skupne dele stavbe.

Najemnik stanovanja mora plačevati najemnino, uporabljati stanovanje skladno s pogodbo in ga vzdrževati v obsegu, ki je določen za najemnike (manjša popravila).

Odpoved najemne pogodbe s strani najemodajalca

Najemno pogodbo lahko prekineta obe stranki. Lastnik lahko najemno pogodbo odpove iz krivdnih razlogov (odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov), ki jih našteva 103. člen Stanovanjski zakon, poleg tega jo lahko odpove tudi iz razlogov, ki so navedeni v najemni pogodbi. Iz drugih razlogov lahko najemno pogodbo odpove le, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje. Lastnik stanovanja odpove najemno pogodbo z odpovednim rokom, ki ne sme biti krajši od 90 dni. V primeru spora, kadar najemnik ne izprazni stanovanja lahko lastnik na sodišču sproži tožbo za izpraznitev stanovanja. Kadar sodišče odloči, da mora najemnik izprazniti stanovanje je rok po spremenjeni zakonodaji krajši in sicer ima najemnik čas za izpraznitev od 30 do 60 dni.

Odpoved najemne pogodbe s strani najemnika

Najemnik lahko najemno pogodbo odpove kadarkoli, brez navajanja razlogov, pod pogojem, da o tem pisno obvesti lastnika. Predčasna odpoved najemne pogodbe za določen čas in nedoločen čas je možna, za to ima najemnik na voljo 90-dnevni odpovedni rok, če se stranki nista dogovorili drugače.

V primeru smrti najemnika je lastnik dolžan skleniti najemno pogodbo pod enakimi pogoji z zakoncem najemnika ali z zunajzakonskim partnerjem ali z enim od ožjih družinskih članov, če je ta v času najemnikove smrti dejansko prebival v stanovanju, imel prijavljeno stalno prebivališče in je bil naveden v najemni pogodbi. Poleg tega se v primeru razveze zakonske zveze prejšnja zakonca lahko sporazumeta, da eden izmed njiju ostane oziroma postane najemnik, drugi pa se izseli.

Tudi, če pride do spremembe lastnika stanovanja, to ne vpliva na obstoječa najemna razmerja, saj vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju vstopi v pravni položaj najemodajalca.

Odpoved najemne pogodbe – Stanovanjski zakon

Glede najemnega razmerja, katerega predmet je stanovanje, je pomembno opozoriti, da tako Stanovanjski zakon kot Obligacijski zakonik, ter sodna praksa ne omogočajo, da bi se stanovanjsko najemno razmerje za določen čas spremenilo v najemno razmerje za nedoločen čas zgolj z ustnim dogovorom, še manj pa molče ali konkludentno. Prav tako ne pride v poštev uporaba 615. člena Obligacijskega zakonika, ki govori o molče obnovljenem zakupu, saj je Stanovanjski zakon v razmerju do Obligacijskega zakonika specialni zakon. V primeru, da oseba, ki z lastnikom ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, še naprej uporablja stanovanje, to počne nezakonito.

POZOR! Po 615. členu Obligacijskega zakonika najemno razmerje za določen čas preide v najemno razmerje za nedoločen čas, kadar najemnik po preteku najemne pogodbe uporablja stanovanje oz. nepremičnino in redno plačuje najemnino in ostale stroške, najemodajalec pa temu ne nasprotuje, se šteje, da je najemnina prešla v najemno razmerje za nedoločen čas. Gre za molče obnovljen zakup.