Najemna pogodba
Najemno pogodbo opredeljujeta Obligacijski zakonik (OZ) in Stanovanjski zakon (SZ-1). Definicijo najemne pogodbe najdemo v 587. členu OZ, ki pravi, da se z njo najemodajalec zavezuje, da bo najemniku izročil določeno stvar v rabo, najemnik pa se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno najemnino.
Najemne pogodbe so lahko sklenjene tako za nepremičnine kot za premičnine, najbolj pogosta je najemna pogodba za stanovanje. SZ-1 je specialni zakon glede na OZ, zato ga uporabljamo pri stanovanjskih najemnih pogodbah.
Najemna pogodba se sklene v pisni obliki, in sicer za določen ali nedoločen čas. SZ-1 natančno opredeljuje obvezne sestavine stanovanjskih najemnih pogodb v 91. členu. Poleg teh stranki navadno vključita tudi varščino, ki ob morebitni izselitvi najemnika zagotavlja dodatno varstvo lastniku, kadar je zaradi škode potrebna vzpostavitev stanovanja v stanje, kakršno je bilo ob vselitvi. V primeru povečanja števila oseb v stanovanju, ki jih mora najemnik preživljati, pa mora lastnik na zahtevo najemnika skleniti aneks k najemni pogodbi.
Obveznosti strank pri najemni pogodbi
Lastnik stanovanja ima obveznost, da izroči stanovanje v stanju, ki najemniku omogoča normalno uporabo stanovanja, poleg tega mora skrbeti za vzdrževanje stanovanja, ki ni posledica redne rabe in najemniku zagotoviti normalno uporabo stanovanja, vzdrževati mora tudi skupne dele stavbe.
Najemnik stanovanja mora plačevati najemnino, uporabljati stanovanje skladno s pogodbo in ga vzdrževati v obsegu, ki je določen za najemnike (manjša popravila).
Prenehanje najemne pogodbe - odpoved najemne pogodbe
Najemno pogodbo lahko prekineta obe stranki. Lastnik lahko najemno pogodbo odpove iz krivdnih razlogov, ki jih našteva 103. člen SZ-1, poleg tega jo lahko odpove tudi iz razlogov, ki so navedeni v najemni pogodbi. Iz drugih razlogov lahko najemno pogodbo odpove le, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje.
Najemnik lažje odpove najemno pogodbo
Najemnik lahko najemno pogodbo odpove vselej, brez navajanja razlogov, pod pogojem, da o tem pisno obvesti lastnika. Za to ima na voljo 90 dnevni odpovedni rok, če se stranki nista dogovorili drugače.
V primeru smrti najemnika, je lastnik dolžan skleniti najemno pogodbo pod istimi pogoji z zakoncem najemnika ali z zunajzakonskim partnerjem ali z enim od ožjih družinskih članov, če je v času najemnikove smrti dejansko prebival v stanovanju, imel prijavljeno stalno prebivališče in je bil naveden v najemni pogodbi. Poleg tega se v primeru razveze zakonske zveze prejšnja zakonca lahko sporazumeta, da eden izmed njiju ostane oziroma postane najemnik, drugi pa se izseli.
Tudi, če pride do spremembe lastnika stanovanja, to ne vpliva na obstoječa najemna razmerja, ker vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju vstopi v pravni položaj najemodajalca.
Najem stanovanja
Glede najemnega razmerja, katerega predmet je stanovanje, je še pomembno opozoriti, da tako zakona SZ-1 in OZ, kot tudi sodna praksa, ne omogočata, da bi se stanovanjsko najemno razmerje za določen čas spremenilo v najemno razmerje za nedoločen čas s samo ustnim dogovorom, še manj pa molče ali konkludentno. Prav tako ne pride v poštev uporaba 615. člena OZ, ki govori o molče obnovljenem zakupu, saj je SZ-1 v razmerju do OZ specialni zakon. V primeru, da oseba, ki z lastnikom ni podaljšala najemne pogodbe sklenjene za določen čas, še naprej uporablja stanovanje, to počne nezakonito.
Drugače bi bilo v primeru uporabe določil Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP), ki ureja poslovne stavbe in poslovne prostore, kjer ni bistveno ali jih oddaja gospodarski subjekt ali fizična oseba. V tem primeru lahko najemno razmerje za določen čas preide v najemno razmerje za nedoločen čas tudi konkludentno.