Nakup nepremičnine – na kaj morate biti pozorni

Nakup nepremičnine za večino predstavlja velik finančen zalogaj, zato je še toliko bolj pomembno, da se ga lotimo z veliko mero skrbnosti. V postopku nakupa moramo upoštevati precej predpisov, ki jih predpisuje zakonodaja. Vsi predpisi so namenjeni zaščiti obeh strank v postopku, tako kupca, kot prodajalca, saj zagotavljajo, da vse stranke, vključene pri nakupu in prodaji nepremičnine, nakup in prodajo sklenejo pošteno in pravno pravilno.

Pri nakupu nepremičnine je pomembno, da predhodno opravite skrbni pregled nepremičnine. To pomeni, da raziščete nepremičnino in območje, ter se prepričate, da izpolnjuje vse morebitne zahteve glede prostorskega načrtovanja ali omejitve rabe zemljišč. Raziskati morate tudi morebitne težave z lastništvom ali drugimi pravnimi dokumenti, povezanimi z nepremičnino.

Dokumetni, ki jih je potrebno preveriti so izpis iz Zemljiške knjige, pregled Prostorskega informacijskega sistema in morebitne pogodbe, ki jih ima sklenjene prodajalec z najemniki. Pred nakupom nepremičnine je pomembna pridobitev zemljiškoknjižnega izpiska, ki omogoča, da ugotovimo ali je prodajalec nepremičnine dejanski lastnik in ali je nepremičnina obremenjena (npr. s hipoteko). Zemljiškoknjižno sodišče vodi Zemljiško knjigo s tem, da odloča o vpisih, opravlja vpise v glavno knjigo in vodi zbirko listin. Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1) določa vsa prvila vpisov v Zemljiško knjigo. Preveriti moramo tudi ali ima nepremičnina gradbeno in uporabno dovoljenje.

Ob nakupu oz. prodaji boste podpisali Pogodbo o nakupu nepremičnine. Pogodba mora vsebovati bistvene sestavine pogodbe. V primeru, da pogodba ne vsebuje bistvenih sestavin je pogodba posledično lahko neveljavna, kar lahko predstavlja večje težave pri dokazovanju lastništva. Pogodba mora vsebovati vse dogovore in pa tudi obveznosti in pravice tako kupca, kot prodajalca. Prodajno pogodbo podrobneje opredeljuje Obligacijski zakonik.

Sledi sklenitev pisne kupoprodajne pogodbe, kjer se določi katero nepremičnino kupujemo ter cena nepremičnine. Stranki navadno svojo obveznost dodatno utrdita z aro. Predlagamo, da že sama pogodba vključuje zemljiškoknjižno dovolilo oz. intubacijsko klavzulo, na podlagi katere se kupec kot novi lastnik vpiše v zemljiško knjigo. Vpis v zemljiško knjigo omogoča javnost vpisa kar pomeni, da je vsem vidno kdo je novi lastnik nepremičnine. S tem se preprečijo se tudi morebitne zlorabe.

Ko prodajalec opravi plačilo davka na promet z nepremičninami, je potrebna še overitev kupoprodajne pogodbe. Pogodba o nakupu mora biti pisna, podpis prodajalca pa mora biti overjen pri notarju. Po plačilu in ko nepremičnino prevzame v posest, pa lahko opravi še prepis vseh priključkov.