Prodajna pogodba ( kupoprodajna pogodba za nepremičnine)

  • 2023-01-23

Nakup nepremičnine za večino predstavlja velik finančen zalogaj, zato je še toliko bolj pomembno, da se ga lotimo z veliko mero skrbnosti.

V postopku nakupa moramo upoštevati precej predpisov, ki jih predpisuje zakonodaja. Vsi predpisi so namenjeni zaščiti obeh strank v postopku, tako kupca, kot prodajalca, saj zagotavljajo, da vse stranke, vključene pri nakupu in prodaji nepremičnine, nakup in prodajo sklenejo pošteno in pravno pravilno.


Prodajna (kupoprodajna) pogodba - vsebina


Kupoprodajna pogodba za nepremičnino je pravni dokument, ki obe stranki zavezuje k izpolnjevanju pogojev pogodbe.


Pogodba o nakupu nepremičnine je pravno zavezujoč dokument, v katerem so opisani pogoji nakupa ali prodaje nepremičnine. Vsebovati mora vse podrobnosti v zvezi z nakupom, kot so imena kupca in prodajalca, kontaktni podatki, naslov nepremičnine, opis nepremičnine, njena velikost in morebitne pravne omejitve. Poleg tega mora vsebovati tudi podrobnosti, kot so plačilni načrt, možnosti financiranja, zaključni stroški in pristojbina za davek na prenos.


V pogodbi o nakupu nepremičnine morajo biti navedeni tudi vsi pogoji, ki jih je treba izpolniti pred podpisom, in zadostne klavzule za zaščito obeh strank pred morebitnimi težavami, ki bi lahko nastale med ali po zaključku transakcije. Zajemati mora vse nepredvidene dogodke, ki bi se lahko pojavili med postopkom prodaje, kot so prostorski predpisi ali vprašanja v zvezi z lastništvom. Določiti mora tudi, ali ima katera od strank možnost preklicati ali spremeniti določene pogoje pred zaključkom.


Priporočljivo je, da kupci pred podpisom kupoprodajne pogodbe preverijo dokumentacijo pri strokovnajku, da se lahko vnaprej prepričajo, da so vsi pravni vidiki ustrezno obravnavani. Strokovnjak ali pravnik lahko pomaga ugotoviti pomanjkljivosti ali napake, da bi se izognili morebitnim težavam v prihodnosti. To bo pomagalo zagotoviti, da bosta obe strani zaščiteni v vsakem koraku postopka prodaje.


Skrbni pregled nepremičnine pred podpisom kupoprodajne pogodbe

Pri nakupu nepremičnine je pomembno, da predhodno opravite skrbni pregled nepremičnine. To pomeni, da raziščete nepremičnino in območje, ter se prepričate, da izpolnjuje vse morebitne zahteve glede prostorskega načrtovanja ali omejitve rabe zemljišč.


Raziskati morate tudi morebitne težave z lastništvom ali drugimi pravnimi dokumenti, povezanimi z nepremičnino. Dokumenti, ki jih je potrebno preveriti so izpis iz Zemljiške knjige, pregled Prostorskega informacijskega sistema in morebitne pogodbe, ki jih ima sklenjene prodajalec z najemniki.


Pred nakupom nepremičnine je pomembna pridobitev zemljiškoknjižnega izpiska, ki omogoča, da ugotovimo ali je prodajalec nepremičnine dejanski lastnik in ali je nepremičnina obremenjena (npr. s hipoteko). Zemljiškoknjižno sodišče vodi Zemljiško knjigo s tem, da odloča o vpisih, opravlja vpise v glavno knjigo in vodi zbirko listin. Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1) določa vsa prvila vpisov v Zemljiško knjigo. Preveriti moramo tudi ali ima nepremičnina gradbeno in uporabno dovoljenje.

Ob nakupu oz. prodaji boste podpisali kupoprodajno pogodbo oz. Pogodbo o nakupu nepremičnine.


Kupoprodajna pogodba za nepremičnino - bistvene sestavine


Kupoprodajna pogodba mora vsebovati bistvene sestavine pogodbe. V primeru, da kupoprodajna pogodba ne vsebuje bistvenih sestavin je kupoprodajna pogodba posledično lahko neveljavna, kar lahko predstavlja večje težave pri dokazovanju lastništva. Kupoprodajna pogodba mora vsebovati vse dogovore in pa tudi obveznosti in pravice tako kupca, kot prodajalca. Kupoprodajna pogodba oz. Prodajna pogodba je podrobneje opredeljena v Obligacijskem zakoniku. Obvezne sestavine prodajne pogodbe opredeljuje tudi Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanskih stavb (ZVKSES).

Sklenitev kupoprodajne oz. prodajne pogodbe za nepremičnino

Sledi sklenitev pisne kupoprodajne pogodbe za nepremičnino, kjer se določi katero nepremičnino kupujemo ter cena nepremičnine. Stranki navadno svojo obveznost dodatno utrdita z aro.


Predlagamo, da že sama kupoprodajna pogodba za nepremičnino vključuje zemljiškoknjižno dovolilo oz. intubacijsko klavzulo, na podlagi katere se kupec kot novi lastnik vpiše v zemljiško knjigo. Vpis v zemljiško knjigo omogoča javnost vpisa kar pomeni, da je vsem vidno kdo je novi lastnik nepremičnine. S tem se preprečijo se tudi morebitne zlorabe.

Prodajna (kupoprodajna) pogodba


Kupoprodajna pogodba za nepremičnino je pravni dokument, ki obe stranki zavezuje k izpolnjevanju pogojev pogodbe. Pogodba mora vsebovati vse pomembne podrobnosti za zaščito obeh strank, kot so znesek, ki se plača, morebitne obveznosti ene ali druge stranke in časovni okvir za dokončanje transakcije. Poleg tega mora vsebovati tudi informacije o tem, kaj se zgodi, če


Pogodba o nakupu nepremičnine je pravno zavezujoč dokument, v katerem so opisani pogoji nakupa ali prodaje nepremičnine. Vsebovati mora vse podrobnosti v zvezi z nakupom, kot so imena kupca in prodajalca, kontaktni podatki, naslov nepremičnine, opis nepremičnine, njena velikost in morebitne pravne omejitve. Poleg tega mora vsebovati tudi podrobnosti, kot so plačilni načrt, možnosti financiranja, zaključni stroški in pristojbina za davek na prenos.


V pogodbi o nakupu nepremičnine morajo biti navedeni tudi vsi pogoji, ki jih je treba izpolniti pred podpisom, in zadostne klavzule za zaščito obeh strank pred morebitnimi težavami, ki bi lahko nastale med ali po zaključku transakcije. Zajemati mora vse nepredvidene dogodke, ki bi se lahko pojavili med postopkom prodaje, kot so prostorski predpisi ali vprašanja v zvezi z lastništvom. Določiti mora tudi, ali ima katera od strank možnost preklicati ali spremeniti določene pogoje pred zaključkom.


Priporočljivo je, da kupci pred podpisom kupoprodajne pogodbe preverijo dokumentacijo pri strokovnajku, da se lahko vnaprej prepričajo, da so vsi pravni vidiki ustrezno obravnavani. Strokovnjak ali pravnik lahko pomaga ugotoviti pomanjkljivosti ali napake, da bi se izognili morebitnim težavam v prihodnosti. To bo pomagalo zagotoviti, da bosta obe strani zaščiteni v vsakem koraku postopka prodaje.


Kupoprodajna pogodba sklenjena v obliki notarskega zapisa - za zakonca obvezna

Kupoprodajno pogodbo lahko sklenete tudi v obliki notarskega zapisa. Izbira o tem je prosta. Izjema so pogodbe o premoženjskih razmerjih med zakoncema, kjer zakon določa strogo obličnost. V tem primeru, torej med zakoncema, mora biti tudi kupoprodajna pogodba sklenjena v obliki notarskega zapisa.


Oznake: